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房价收入比深圳排在深圳买房比北京都难

2018-10-13 06:38:11

今年4月下旬开始,深圳楼市剧烈升温,购房者争先购房,楼市量价齐升,甚至爆出36万元/平方米的天价。涨幅的南山区,5月房价同比上涨了85%。疯狂的楼市,让深圳处在风口浪尖。

深圳这样的房价合理吗上海市易居房地产研究院近发布了《全国35个重点城市房价收入比排行榜》,显示深圳房价收入比雄踞全国之首,是北京的1.39倍,是上海的1.70倍,是广州的1.71倍。

按照易居研究院排行榜的数据,2014年末深圳房价收入比为20.2,通俗点解释就是深圳一个处于平均收入水平的居民家庭,要买一套该城市平均水平的100平方米房子,得不吃不喝20.2年。

深圳收入全国排第七

易居研究院是上海市社会科学界联合会主管的研究机构,它的房价收入比指标,是用“一套一手的100平方米住宅的销售价格”除以“一个居民家庭一年可支配收入”得到的比值。

近几年,易居研究院每年都会比较全国35个重点城市的房价收入比。按照易居研究院近发布的2014年度排行榜,2014年深圳市房价收入比为20.2,比2013年增长了17.4%。

2012年,深圳房价收入比为12.9,低于北京当年的13.3,排全国第二。但2013年,深圳房价收入比激增至17.2,跃居。2014年,深圳蝉联。2014年与2012年相比,深圳房价收入比两年间的增幅超五成。

同是一线城市的北京、上海、广州,2014年房价收入比分别14.5、11.9、11.8,位居第二的厦门也仅为15.5,与深圳相比差值较大。

易居研究院分析指出,2014年全国35个重点城市居民人均可支配收入,深圳刚突破4万元,排第7,低于上海、杭州、宁波、北京、广州、南京。

全国房价收入比为7.1

2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比,2014年房价收入比再度下降,这主要是受2014年楼市降温导致房价增幅收窄,收入增幅远大于房价增幅的影响。

不过,上述房价收入比所使用的房价数据,包括了经济适用房、棚改房、动迁房、限价房等可售型保障性住房在内。剔除这些可售型保障性住房后,各地房价收入比更高,也能更真实地反映房价收入比水平。

据易居研究院数据,剔除保障房后,全国35个重点城市2014年房价收入比均值为10.6,比剔除前高了3.5。换言之,购买不包括保障房在内的纯商品房,需要的时间更长。剔除保障房之后,深圳房价收入比为21.7,与剔除前相差不大,仍排全国首位。

而在剔除保障房后,北京、上海的房价收入分别达20.1、19.7,相较于剔除前提高幅度较大,深圳与两地的差距则缩小了。广州剔除保障房后的房价收入比为12,相较于剔除前提高了不到1,低于北京、上海、深圳。

广州房价“超标”21%

易居研究院曾根据各个城市房价收入比历年变化趋势,估算各个城市的房价收入比合理值,然后再分析其偏离程度。结果发现,2013年深圳房价收入比偏离度高居全国首位。

按历史走势,易居将深圳房价收入比合理值定在11左右,但2013年深圳房价收入比为17.2,偏离合理值56%。

房价偏离度排在第二位的是北京,2013年,北京市房价收入比为14.5,偏离度为45%。上海、广州分别排第10、11位,2013年房价收入比分均偏离合理值约21%。

世界银行曾分析全球96个地区的统计资料发现,各国房价收入比的数值差距很大,的为30,的为0.8,平均值为8.4,中位数为6.4。一般而言,在发达国家,房价收入比超过6就可视为泡沫区。

易居研究人员指出,由于我国统计制度存在不少漏洞,我国的房价收入比数据不如欧美国家准确,而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同,可比性并不大。“根据我国的实际情况,我们认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。”

近五年深圳卖地很少

易居研究人员还对全国35个重点城市的人均商品住宅库存量进行比较分析,计算方法为人均库存量=2014年年末库存/2013年市区常住人口。从人均商品住宅库存排名看,长沙、沈阳和重庆的人均库存量较大,分别为2.63平方米/人、2.61平方米/人和2.45平方米/人。

深圳、郑州和北京的人均库存量较小,分别为0.44平方米/人、0.51平方米/人、0.53平方米/人。在35个重点城市中,深圳人均库存量排在一名。深圳和郑州由于库存规模有限,导致人均库存排名靠后,而北京则是由于城市规模和人口基数较大,导致人均库存较小。

易居研究院还分析了35个重点城市近5年企业购置土地面积的排名情况,重庆、沈阳和北京分列前三位,海口、深圳和西宁则排名末尾;近五年35个城市住宅用地累计成交建筑面积排名来看,深圳、海口和福州排名靠后。易居研究人员认为,这与城市自身情况有关,深圳主要是土地稀缺,供应量有限,使得排名靠后。

买房要花多少钱

近三年房价收入比

全国平均

7.1

2012年2013年2014年

排名排名排名

13.3114.5214.53

11.7412.1411.94

9.9810.9611.85

12.9217.2120.21

买100M2商品房要花多少年

剔除保障房后房价收入比

20.1

19.7

12

21.7

房价超出合理范围多少2013年房价收入偏离度

45%

21%

21%

56%

数据来源/上海易居房地产研究院数据整理/陈强制图/麦宇恒

陈强、麦宇恒

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